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　地方の不動産市場が活況を取り戻している。未分譲住宅の戸数は、過去最多となった2008年12月に比べて約60％減少。モデルハウスは仲介業者や契約希望者であふれているという。市場回復の背景には、賃貸価格の高騰のほかに関連業者の努力や工夫もあるようだ。釜山、光州、大邱、大田と速い速度で北上している不動産景気の春風は首都圏にも届くのか。

　国土海洋部は７日、１月末基準の「全国未分譲住宅現況」を発表した。これによると、全国の未分譲住宅は前月比3,783戸減の８万4,923戸で、８カ月連続の減少となった。このうち、首都圏は２万8,896戸で516戸減少したのに対して地方は3,267戸減の５万6,027戸で、未分譲住宅の解消は首都圏よりも地方で進んでいることが明らかになった。地方のうち、特に未分譲住宅数が多かった大邱広域市では783戸が減少。光州広域市では未分譲住宅全体の30.4％となる550戸が減っている。

　■釜山発の好況、他地域に波及

　全国に先駆けて不動産好況となったのが釜山だ。先月分譲が開始された、釜山広域市江西区の大型マンション「鳴旨洞ウィーブポセイドン」だ。1,256戸の分譲数に対して4,359人の応募が殺到し、平均3.47倍という高倍率で締め切られた。また「ロッテキャッスル・カイザー」では、供給可能な44戸に対し、3,921人の申請者が殺到。2005〜06年以降初となる100対１超の競争率を記録した。世界が選んだSSL／価格？と思うなかれ！

　不動産好況の波は、他の地方にも波及。中堅建設会社の金星白鳥住宅は最近、大田広域市内に建設しているマンションの分譲開始時期を予定より１年ほど早め、今年下半期（７〜12月）に実施する。賃貸価格の上昇に伴ってマンションの売買価格も上昇、未分譲住宅が減るなど住宅市場の景気が回復傾向にあると判断したためだ。同マンションがある新都市では、新築住宅の入居率が昨年末時点で60〜70％を下回るほど不振だったが、今年に入って次々に入居が増えた。同社関係者は「分譲を遅らせたほかの建設業者も、今年の下半期には大規模な供給体制に入るだろう」とみている。

　また、大田では集合住宅の落札価格も上昇。先月は不動産鑑定士による評価価格に対し、120％を超える価格で落札された物件もあるという。ほかにも軒並み高い競争率で落札価格は上がっているようだ。

　不動産情報会社の不動産114によると、賃貸物件のチョンセ（高額な保証金のみで不動産を借りる賃貸契約）価格が上がり、安価な集合住宅への関心が高まっていることが一因のようだ。

　■回復の理由は？

　不動産専門家は、地方の分譲市場が回復傾向にある最大の理由として、2000年代後半に新規供給が大幅に減った点を挙げている。この時期の分譲市場は未分譲物件の増加で停滞しており、世界的な金融危機の影響も重なって建設会社が供給を見合わせた。つまり新規需要および再開発、改築などによる実質的な物件減少を考慮して行われるべき供給数の調整が十分に機能しなかったということになる。この供給量減少による余波が昨年下半期から現れたとみられており、高まる需要に対応するためには既存の未分譲住宅だけでなく、新規分譲を増やす必要もありそうだ。

　また、未分譲住宅を減らそうと各社のマーケティングが強化された点も作用している。08年に未分譲住宅数が過去最多となったことを受け、09年後半から各社は直・間接的な分譲価格の引き下げやインテリアの提供、無金利サービスなどを通して販売促進に打って出ている。

　さらに顧客ニーズの変化にきめ細かく対応するようになった点も大きい。分譲市場の停滞を経験した業界は、それまでの画一的な販売パターンから、居住者の希望を反映させることで購買を増やす方針に転換。最近では、ニーズに合ったオーダーメード型住宅を提供して関心を集めるなど、住まいの質にこだわった戦略で需要者を引きつけようとしている。

　しかし、最も直接的で大きな原因は近年の賃貸料の高騰だ。供給不足の影響で賃貸料が本格的に上がり始め、釜山や大田ではチョンセ価格が売買価格の80〜90％水準になっているという。この急騰に負担を感じ、住宅の購入を検討する人が増えているようだ。

　■首都圏でも回復なるか

　建築産業戦略研究所の金ソンドク所長は「住宅市場の価格と取引量は、回復期→上昇期→停滞期→沈滞期→不況期→底辺期と循環する」と説明し、「釜山、昌原、金海は回復期に突入しており、大田をはじめ竜仁、水原なども底辺期を通過、回復期に移る傾向にある」と話している。

　一方、ソウル江南や新都市での住宅価格は下落しており、首都圏ではまだ回復傾向はみられない。鹿児島のMDMを比較しかし、地方から広がりを見せる分譲住宅市場の好況が今後、首都圏に広がるという観測もあり、市場回復にも期待がかかる。韓国建設産業研究院の許ユンギョン研究員は「住宅市場の回復は、今年の下半期に入居物件が不足する首都圏南部から広がる可能性が大きい」としている